運輸工務司司長譚偉文早前表示，當局將從城市規劃層面，啟動「都市更新優先發展區規劃體系研究」。對此，立法會議員、民众建澳聯盟理事長李良汪表示，當前本澳都市更新與舊樓重建工作進展遲緩，受制於兩大難題：一是收集足夠的業權百分比，二是重建費用。在推動及政府定位上，李良汪認為現階段都更缺乏政府參與，內地現行「政府引導、市場運作、公眾參與」3方並行的都更模式值得本澳參考。

他又稱，「三五」規劃明確提出探索「政府主導、市場運作、因區制宜、綜合利用、重建及活化與片區開發相結合」都更模式，他認為「主導」與「引導」兩種模式內涵不同：「政府主導」代表由政府處於主導地位，統籌推動；「政府引導」則是以市場和公眾作為主力，政府僅負責提供支援協助。目前「三五」規劃處於諮詢階段，李良汪建議特區政府完善都市更新模式頂層設計，以利後續落實工作，「究竟係政府主導，定係引導」，同時須釐清是否涉及資金投入、政策制訂、整體統籌等方面職能。他並建議優化相關法律法規，以及費用、稅務減免等鼓勵措施，助力都更工作開展。

立法會議員、民众建澳聯盟理事長李良汪

推動成立管理機關 都更重要基礎

李良汪指出：按照現行《都更法》，樓齡滿40年樓宇重建需最少八成業權人同意，樓齡滿30年未達40年則最少需八成五業權人同意。新法雖較從前百分之百的要求有所放寬，但實際執行中，要收集足夠業權人同意亦非易事。

重建費用上，若樓宇可加建樓層單位或商舖，開發商能以新增收益覆蓋建築成本，業主或不用承擔重建費用，否則重建成本需由業主共同承擔。他直言：「一講到需分擔重建費用，都未講多少，已讓不少業主卻步，經濟能力不足的長者更難以接受。」此外，土地屬性也會增加重建成本，如屬私人土地，樓宇重建毋需繳納土地溢價金；倘屬批租地，還需考慮溢價金開支，這都是重建成本需要考慮的。若要求政府全額包攬所有重建費用並不現實，但當局可從費用與稅務減免、置換房及暫住房等層面著手推動。其中，針對因推動都市更新、開展舊樓重建的批租土地，建議政府盡快推出溢價金的減免措施。

關於都市更新優先發展區，李良汪表示認同。除了大眾熟知的都更重點為祐漢7幢樓群，而澳門樓齡30、40年以上的舊樓分布廣泛，下環、內港區及三盞燈周邊等不少區份同樣存在大量老舊樓宇。他建議政府主動規劃布局推動有關工作，而非任由業主零散申請重建，並主動對接區內居民、提供支援。

他又指，樓宇維修保養同樣是都市更新重中之重，澳門舊樓數量眾多，難以實現大量重建，而定期保養可延長樓宇使用年限、改善居住環境、增加物業價值。同樓齡樓宇，有管理、常保養的大廈綜合狀態遠優於失修樓宇。故此，推動各大廈成立業主會，既是開展日常維修的主體，日後推動重建也能作為法定機構對接各方，提升效率；反之，缺失管理組織會讓維修、重建處處受限，推動成立管理機關都是都更工作的重要基礎，建議當局加強有關工作。

針對「三五」規劃提出推動祐漢7幢樓群重建，外界關心該項目能否在5年內啟動。李良汪表示，該樓群是標誌性都更項目，社會期盼其落地。項目進度取決於業權同意比例是否達標、重建費用分擔方案能否獲得業主認可，而政府的政策扶持、明確的發展模式與費用減免，也將成為重要助力，希望各方通力合作，讓項目如期啟動，為全澳都更樹立示範。