都市更新工作至今進度緩慢，日前在立法會口頭質詢大會上，運輸工務司司長譚偉文指，政府將從多方面推動都市更新，包括稅費減免、簡化規劃申請程序等。立法會議員、民众建澳聯盟理事長李良汪表示，重建的難點當中，重建費用是重中之重，加上政府控制分區人口密度，令部分位處人口密度較高分區的舊樓重建難以增加單位。李良汪希望當局認真思考以人口密度為由限制分區重建項目的必要性，認為毋需過分擔憂個別大廈重建後多出一百幾十人會影響該區人口密度，反而應從長遠規劃角度控制人口密度。

李良汪表示，特區政府於2004年提出舊區重整，並以祐漢新邨作為重點工作區域，至2015年確立都市更新概念。回顧這段發展歷程，都市更新始終是施政重點之一，惟工作進度與社會期望存在明顯落差。他指，客觀而言，特區政府近年先後制訂《重建樓宇稅務優惠制度》、《都市更新暫住房及置換房法律制度》、《澳門都市更新法律制度》，以及設立澳門都市更新股份有限公司、興建暫住房及置換房等，為推動都更工作創設有利條件。

立法會議員、民众建澳聯盟理事長李良汪

殘舊樓宇影響民生亟待改善

然而，他提到，重建的最大難點除收集足夠業權百分比，重建費用更是重中之重，若缺乏足夠誘因鼓勵私人實體參與，單靠住戶根本難以承擔相關費用。李良汪說，目前即使有大廈已取得《都更法》要求的重建業權最低百分比，但由於政府需控制該分區人口密度，地積比率及單位數目上限因而受到制約，重建項目在缺乏足夠可出售單位的情況下，業主因不同原因難以具備條件承擔重建費用，私人實體亦難以達致收支平衡，導致重建工作停滯。

李良汪呼籲當局，毋需過分擔憂個別大廈依法重建後多出若干單位，繼而多出一百幾十人會影響該區人口密度；事實上，按照現行法律及相關制度，要成功推動單幢樓宇重建絕非易事，理論上不會出現大量樓宇重建的可能。他希望當局認真思考以人口密度為由限制分區重建項目的必要性，否則都更工作永遠寸步難行。他補充說，不限制分區人口密度較高的重建項目，會否影響民眾生活質素有待商榷，但肯定的是，現時不少老舊殘樓正時刻影響民眾生活質素，亟待改善！

他又提到，台山公務員大廈是目前有意重建項目中較順利的，主要是該項目原來沒有地面商舖，重建後從原有住宅單位90個，增加至住宅單位107個及商舖14個，多出的單位及商舖收益將歸重建發展商所有，故具條件平衡其投入的建築成本。因此，該項目成功推動重建的核心在於工程費用由承建商承擔。李良汪建議，針對人口密度高的分區，應從長遠規劃角度控制人口密度，例如待高齡社屋將來轉移後，相關用地不再作居住用途，轉為社區配套設施，減少區內其他重建的限制，讓項目依法建設更多單位，解決建築成本問題，為推動都市更新工作創造條件，同時平衡分區人口密度。

引導社會提升保養大廈意識

另外，暫住房及置換房是推動都更的其中一項重要措施。今年初，特區政府表明將積極研究擴大兩者的適用範圍，放寬申請資格。李良汪表示，無論置換房的購買資格，還是暫住房的用途調整，均需以修改法律為前提，他建議即使放寬申請資格，均應以推動都更工作為核心原則，促請特區政府盡快收集社會各界意見，加快相關法律修改工作，推動都更進程。李良汪最後補充說，隨著本澳老舊樓宇持續增加，樓宇結構帶來的安全隱患不斷累積，社會對都市更新的期待日益逼切。

然而，相關工作是系統工程，難以一蹴而就，除從政策層面著力推動，居民層面的參與意願亦至關重要。他建議特區推動重建工作的同時，亦應透過行政手段加強對老舊樓宇維修保養的引導及優化樓宇維修基金計劃，從樓宇維修保養、業主會建設等基礎工作入手，令社會提升維護、保養自身大廈的意識，延緩樓宇因老舊失修而需重建的需要。